Dachfläche verpachten oder Contracting: PV ohne Investition

Ohne eigene Investition kommen Sie auf drei Wegen zu einer Photovoltaikanlage oder kurz PV-Anlage. Sie verpachten das Dach, Sie kaufen Strom vom eigenen Dach über Contracting, oder Sie mieten die Anlage. Beim Contracting zahlen Betriebe 2026 meist 8 bis 14 Cent je kWh netto. Für die Dachpacht gibt es keine amtlichen Marktpreise.

Wer den Strom selbst braucht, fährt mit Contracting meist besser als mit der Pacht. Wer ihn kaufen kann, spart über 20 Jahre in der Regel am meisten.

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• Stand 25.10.2026
• Quellen am Ende des Artikels

Welche drei Modelle gibt es?

Die Modelle unterscheiden sich darin, wem die Anlage gehört und wer den Strom bekommt:

PPA steht für Power Purchase Agreement, also Stromliefervertrag. On-Site heißt: Der Strom fließt hinter Ihrem Zähler, nicht über das öffentliche Netz.

Bei der Anlagenmiete werden Sie rechtlich Betreiber. Sie übernehmen damit die Anmeldung im Marktstammdatenregister und oberhalb von 100 kW die Direktvermarktung. Dafür gehört Ihnen der ganze Strom samt Einspeiseerlös.

Was bringt eine Dachpacht?

Weniger, als viele erwarten. Die Pacht muss aus dem Erlös des Betreibers kommen. Bei Volleinspeisung und Inbetriebnahme vom 1. August bis 31. Dezember 2026 beträgt der anzulegende Wert für den Teil von 100 bis 400 kW 8,85 Cent je kWh. Mehr als diesen Erlös kann der Betreiber nicht verteilen.

Ein Rechenbeispiel: Eine Anlage mit 300 kWp erzeugt rund 285.000 kWh im Jahr und bringt dem Betreiber damit rund 25.000 bis 27.000 Euro. Davon bezahlt er Anlage, Montage, Netzanschluss, Versicherung, Wartung, Zinsen und seine Marge. Gibt er 5 bis 8 % des Erlöses als Pacht weiter, sind das rund 1.300 bis 2.200 Euro im Jahr. Diese Prozentsätze sind Rechenannahmen eines Beratungsunternehmens, keine Marktpreise.

Marktbeobachtungen nennen höhere Werte: 2 bis 6 Euro je m² und Jahr. Alternativ ist eine Einmalzahlung von 30 bis 70 Euro je m² für die ganze Laufzeit üblich (Branchenangaben, Stand 09/2026). Im Hamburger Modell für öffentliche Dächer ist es dagegen ein symbolischer Betrag von rund 100 Euro im Jahr. Rechnen Sie jedes Angebot am Erlös des Betreibers nach.

Manche Betreiber bieten statt Pacht eine kostenlose Dachsanierung. Das ist rechtlich heikel: Wird die Anlage dadurch Teil des Gebäudes, entfällt ihr Schutz als Scheinbestandteil nach § 95 BGB. Lassen Sie solche Verträge anwaltlich prüfen.

Was kostet Contracting?

Onsite-Preise für Gewerbedächer von 200 kWp bis 1 MWp liegen laut Branchenangaben bei 8 bis 14 Cent je kWh netto (Stand 07/2026). Zum Vergleich: Betriebe mit 20.000 bis 500.000 kWh Jahresverbrauch zahlten im ersten Halbjahr 2026 im Mittel 23,66 Cent je kWh, kleine und mittlere Industriebetriebe 17,2 Cent.

Üblich sind:

• Indexierung: 1,0 bis 1,5 % Preissteigerung im Jahr oder ein Festpreis
• Laufzeit: 10 bis 20 Jahre, meist 20 Jahre, bei großen Industrieanlagen vereinzelt 25
• Restwert: Übernahme am Ende zu typisch 10 bis 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten

Über die volle Laufzeit ist Contracting meist teurer als der Kauf, weil die Marge des Contractors im Strompreis steckt. Es lohnt sich, wenn Ihr Kapital im Kerngeschäft mehr bringt oder wenn Sie Abschreibungen ohnehin nicht nutzen können.

Welche Dächer suchen Betreiber und Contractoren?

Große, tragfähige und wenig verschattete Dächer mit langer Restlebensdauer. Typische Anforderungen:

Die Werte stammen aus Branchenangaben eines Beratungsunternehmens (Stand 07/2026 und 09/2026). Gefragt sind Gewerbe- und Industriehallen, Logistikzentren, große Ställe und Scheunen. Mehr zu Statik und Flächenbedarf großer Dächer steht im Ratgeber zu Photovoltaik auf Industrie- und Lagerhallen. Ob ein Dach eher für eine eigene Anlage um 100 kWp reicht, zeigt der Ratgeber zur 100-kWp-Anlage.

Wie lange laufen die Verträge, und was passiert am Ende?

Dachpachtverträge laufen meist 20 bis 30 Jahre zuzüglich des Jahres der Inbetriebnahme. Contracting-Verträge meist 20 Jahre. Ein Vertrag über mehr als 30 Jahre kann nach 30 Jahren außerordentlich gekündigt werden (§ 544 BGB).

Am Ende gibt es drei Wege:

1. Übernahme der Anlage zu einem vorher festgelegten Restwert
2. Verlängerung, beim Contracting oft um etwa fünf Jahre
3. Rückbau auf Kosten des Betreibers

Das Nutzungsrecht des Betreibers steht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch (§ 1090 BGB). Sie bleibt bei einem Verkauf des Gebäudes bestehen. Der Käufer übernimmt damit die Anlage auf dem Dach, was den Verkauf erschweren kann.

Worauf achten Sie im Vertrag?

Diese Punkte bestimmen, was Sie am Ende tatsächlich zahlen oder erhalten:

• Preis und Indexierung: Festpreis oder Steigerung um 1,0 bis 1,5 % im Jahr? Bei Pacht: Gibt es überhaupt eine Anpassung?
• Mindestabnahme: Was gilt, wenn Sie weniger Strom brauchen, umziehen oder die Produktion verlagern?
• Ertragsrisiko: Wer trägt Mindererträge durch Defekte oder Verschattung?
• Dachsanierung: Wer zahlt Abbau, Lagerung und Wiederaufbau, wenn das Dach während der Laufzeit saniert werden muss?
• Rückbausicherheit: Ein Beratungsunternehmen nennt als Orientierung rund 10 % der Aufbaukosten, bei Dünnschichtmodulen deutlich mehr.
• Insolvenz des Betreibers: Ankaufsrecht zu einem festen Restwert und hinterlegte Rückbausicherheit.
• Versicherung und Haftung: Betreiberhaftpflicht und Allgefahrenversicherung liegen meist beim Betreiber. Lassen Sie sich die Deckungssummen nennen.
• Grundbuch: Rang der Dienstbarkeit und Regelung für den Fall eines Verkaufs.

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen. Pachteinnahmen sind steuerpflichtig; die Einordnung klärt Ihr Steuerberater.

Rechenvergleich: Kauf, Contracting und Dachpacht über 20 Jahre

Ein Produktionsbetrieb hat ein Hallendach für 300 kWp. Die Annahmen:

• Ertrag 950 kWh je kWp, also 285.000 kWh im Jahr; Eigenverbrauch 65 %, also rund 185.000 kWh
• Strompreis 17,2 Cent je kWh (BDEW, kleine und mittlere Industrie, 2026), über 20 Jahre gleich
• Kauf: 800 Euro je kWp, also 240.000 Euro netto (Branchenangaben); Betriebskosten 1,5 % plus 10 Euro je kWp Versicherung, rund 6.600 Euro im Jahr; Überschuss über einen Direktvermarkter zu 5,84 Cent abzüglich rund 900 Euro Gebühr (3 Euro je kWp, Branchenangabe)
• Contracting: 11 Cent je kWh (Mitte der Spanne), einmal fest, einmal mit 1 % Indexierung im Jahr
• Dachpacht: 5 bis 8 % des Betreibererlöses, also 1.300 bis 2.200 Euro im Jahr; den ganzen Strom kauft der Betrieb weiter aus dem Netz

Beim Kauf ist die Investition schon abgezogen. Die Rechnung enthält keine Zinsen, keine Steuern, keine Strompreisänderung und keine Alterung der Module. Abschreibung und Investitionsabzugsbetrag würden den Kauf zusätzlich verbessern. Steigt der Netzstrompreis, gewinnen Kauf und Contracting, die Pacht nicht.

Die Rechnung zeigt den Kern: Wer den Strom selbst nutzt, gibt mit der Pacht den größten Teil des Werts ab. Pacht passt vor allem für Dächer ohne eigenen Tagesverbrauch, etwa vermietete Logistikhallen.

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Was ist für Ihren Betrieb das passende Modell?

• Kauf, wenn Sie Kapital haben, viel Strom am Tag brauchen und Abschreibungen nutzen können.
• Contracting, wenn das Kapital im Kerngeschäft gebraucht wird, Sie aber viel Strom am Tag verbrauchen.
• Anlagenmiete, wenn Sie Betreiber sein und den ganzen Strom behalten wollen, ohne zu investieren.
• Dachpacht, wenn Sie den Strom kaum selbst nutzen und das Dach mindestens 20 Jahre hält.

Den Überblick über Kosten, Förderung und Pflichten gibt der Leitfaden Photovoltaik für Unternehmen. Für Höfe gelten eigene Regeln, siehe Photovoltaik in der Landwirtschaft.

Häufige Fragen und Antworten

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