Solarpflicht für Nichtwohngebäude: Was ab 2027 gilt

Ab 1. Januar 2027 erfasst die bundesweite Solarpflicht neue beheizte oder gekühlte Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche sowie neue öffentliche Nichtwohngebäude im Anwendungsbereich des Gesetzes. Grundlage ist der künftige § 106 Gebäudemodernisierungsgesetz, verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Gesetzliche Ausnahmen bleiben bestehen.

Bis 2031 folgen bestimmte Bestandsgebäude, neue Wohngebäude und überdachte Parkplätze. Zehn Länder verlangen schon heute Solaranlagen auf neuen Gewerbebauten, teils mit genauen Mindestgrößen.

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• Stand 25.10.2026
• Quellen am Ende des Artikels

Was gilt ab 1. Januar 2027?

Wer ein Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche neu errichtet, muss darauf eine Solarenergieanlage bauen. Das sind etwa beheizte Produktions- und Lagerhallen, Büro- und Geschäftshäuser, Werkstätten und Supermärkte. Als Nutzfläche zählt die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277.

Das Gesetz gilt nur für Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden (§ 2). Ausgenommen sind unter anderem Ställe und Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 °C beheizt werden. Dasselbe gilt für Betriebsgebäude, die weniger als vier Monate im Jahr beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden. Eine kalte Lagerhalle fällt damit nicht unter die Bundespflicht. Die Landespflichten können trotzdem gelten.

Der Bund setzt damit Artikel 10 der EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie 2024/1275) um. Die Frist dafür lief im Mai 2026 ab. Das Gesetz stammt vom 23. Juli 2026. Die Teile zur Solarpflicht treten am 1. Januar 2027 in Kraft.

Zusätzlich verlangt das Gesetz, jedes neue Gebäude so zu planen, dass sich Solaranlagen kostengünstig installieren lassen. Ausrichtung, Statik und Leitungswege gehören damit von Anfang an in die Planung.

Das Gesetz spricht allgemein von einer Solarenergieanlage. Die EU-Richtlinie zählt dazu Anlagen für Strom und für Wärme, also Photovoltaik und Solarthermie. Wie groß die Anlage sein muss, legt § 106 nicht fest. Eine eigene Übergangsregel für Bauvorhaben um den Jahreswechsel enthält das Änderungsgesetz ebenfalls nicht. Klären Sie bei Bauanträgen aus 2026, die 2027 gebaut werden, mit der Bauaufsicht, was für Sie gilt.

Welcher Stufenplan gilt bis 2031?

Das Gesetz weitet die Pflicht in fünf Stufen aus:

Bei privaten Bestandsgebäuden über 500 m² greift die Bundespflicht ab 2028 nur bei den genannten baulichen Änderungen mit einer Berechnung für das gesamte Gebäude. Eine einzelne Dachreparatur löst diese Bundesregel nicht automatisch aus. Die weitergehenden Landesregeln bleiben zu prüfen.

Welche Ausnahmen gibt es?

Die Pflicht entfällt, soweit eine Solaranlage

• technisch unmöglich ist, etwa wegen fehlender Tragfähigkeit,
• funktional nicht realisierbar ist,
• wirtschaftlich unzumutbar ist oder
• anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, zum Beispiel dem Denkmalschutz.

Das Wort „soweit“ ist wichtig: Passt nur auf einen Teil des Dachs eine Anlage, gilt die Pflicht für diesen Teil. Wann eine Anlage wirtschaftlich unzumutbar ist, definiert das Bundesgesetz nicht näher. Einige Länder nennen Zahlen. In Nordrhein-Westfalen gilt das zum Beispiel bei einer Amortisation über 25 Jahre, in Hamburg und Niedersachsen über 20 Jahre.

Eine weitere Ausnahme steht in § 106 Absatz 3: Die Vorgaben der Absätze 1 und 2 gelten nicht, wenn Maßnahmen nach § 40 Absatz 1 durchzuführen sind. Für Verteidigungsgebäude bestehen zusätzliche Sonderregeln. Der Stufenplan ersetzt deshalb keine Prüfung des konkreten Gebäudes.

Was verlangen die Länder zusätzlich?

Die Länder dürfen weitergehende Anforderungen stellen (§ 106 Absatz 4). Wo es eine Landespflicht gibt, müssen Sie beide Regeln erfüllen. Oft ist die Landesregel strenger, weil sie eine Mindestgröße vorschreibt. Stand 25.10.2026 gilt für Nichtwohngebäude:

Je nach Land zählt als Stichtag der Bauantrag oder der Baubeginn. Viele Länder lassen auch eine Ersatzerfüllung zu, etwa mit Solarthermie, Modulen an der Fassade oder einer Anlage, die ein Dritter auf Ihrem Dach betreibt. Die genauen Schwellen, Ausnahmen und Nachweise stehen in der Landesbauordnung oder im Klimaschutzgesetz Ihres Landes.

Was sollten Bauherren jetzt planen?

Wer 2027 oder später ein Gewerbegebäude baut, sollte die Solaranlage von Beginn an mitplanen. Das spart Umbauten und Nachweise.

1. Statik: Das Dach muss das Gewicht der Module tragen. Für aufgeständerte Anlagen auf Flachdächern rechnen Branchenangaben mit 12 bis 33 kg je m² Ballast.
2. Dachfläche freihalten: Lüftung, Oberlichter und Rauchabzüge so legen, dass zusammenhängende Flächen bleiben.
3. Elektrik: Platz für Wechselrichter, Leitungswege und einen passenden Netzanschluss vorsehen.
4. Brandschutz: Abstände und Abschaltung früh mit dem Brandschutzplaner abstimmen.
5. Landesrecht prüfen: Welche Mindestgröße verlangt Ihr Land, und gilt der Bauantrag oder der Baubeginn als Stichtag?

Für große Hallen fasst der Ratgeber zu Photovoltaik auf Industrie- und Lagerhallen die Anforderungen an Statik, Brandschutz und Netzanschluss zusammen.

Rechenbeispiel: neue Lagerhalle in Nordrhein-Westfalen

Ein Unternehmen baut 2027 eine beheizte Halle mit 2.000 m² Bruttodachfläche. Für den Neubau verlangt Nordrhein-Westfalen grundsätzlich eine PV-Bedeckung von mindestens 30 %, also 600 m². Die tatsächliche Pflichterfüllung muss der Belegungsplan nachweisen. Für die Rechnung nehmen wir 600 m² Modulfläche mit 200 Wp je m² an: Das ergibt 120 kWp. Reihenabstände und Wartungswege sind keine zusätzliche Modulfläche.

Alle folgenden Werte sind eigene Rechenannahmen, keine Marktpreis- oder Förderzusage:

• Investition 950 Euro je kWp, insgesamt 114.000 Euro netto
• Ertrag 900 kWh je kWp, insgesamt 108.000 kWh pro Jahr
• Eigenverbrauch 60 %, also 64.800 kWh; vermiedener variabler Bezugspreis 23,66 Cent je kWh
• Betriebskosten 1,5 % der Investition plus 10 Euro je kWp Versicherung, zusammen 2.910 Euro pro Jahr
• Überschussvergütung vorsichtig mit null angesetzt; daraus folgt nicht, dass ab 2027 kein Vergütungsanspruch besteht

Das Beispiel zeigt nur die Rechnung unter diesen Annahmen. Nicht enthalten sind Zinsen, Steuern, Degradation, Ersatzinvestitionen sowie gegebenenfalls zusätzliche Netzanschluss-, Mess- und Direktvermarktungskosten. Gerade bei mehr als 100 kWp müssen diese Kosten vor einer Investitionsentscheidung geklärt werden. Die Flächenplanung und die Ausnahmeprüfung nach Landes- und Bundesrecht bleiben separat nötig.

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Welche Wege zur Pflichterfüllung gibt es?

Sie müssen die Anlage nicht selbst kaufen. Drei Wege kommen in Frage:

• Kauf: Sie investieren und nutzen den Strom selbst. Über 20 Jahre bringt das in der Regel am meisten. KfW-Kredit und Abschreibung helfen bei der Finanzierung.
• Contracting: Ein Dienstleister baut und betreibt die Anlage, Sie kaufen den Strom für meist 8 bis 14 Cent je kWh netto. Das lohnt sich laut Branchenangaben meist erst ab rund 100 kWp.
• Dachpacht: Ein Betreiber nutzt das Dach und zahlt Pacht. Ob die Pacht die Pflicht erfüllt, regelt das Landesrecht; mehrere Länder lassen eine Anlage Dritter ausdrücklich zu.

Die Modelle im Vergleich mit Vertrags-Checkliste stehen im Ratgeber Dachfläche verpachten oder Contracting. Kosten, Förderung und Steuern für Betriebe zeigt der Leitfaden Photovoltaik für Unternehmen.

Häufige Fragen und Antworten

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